Жильё является самым популярным способом вложения средств у россиян. Около 28% опрошенных считают, что покупка жилья или земельного участка — самый лучший способ вложения денег в 2023 году. Об этом сообщается в совместном исследовании СК «Росгосстрах» и банка «Открытие». Большинство семей хотели бы купить жильё для собственного проживания, а не в инвестиционных целях, но это не значит, что люди не хотят инвестировать в недвижимость. Это говорит о том, что существуют законодательные препоны для такой деятельности.
Почти 20 лет прошло с момента принятия законов, регулирующих строительный бизнес. Теперь можно попытаться понять, что мешает решить проблемы частного инвестирования в эту сферу.
Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» открыл доступ физическим и юридическим лицам (проще сказать, всем желающим) в строительную отрасль. Граждане бросились скупать недвижимость на стадии «котлована», и многим удалось стать счастливыми собственниками квартир. Но вскоре некоторые строительные компании, пользуясь пробелами в законе, начали злоупотреблять доверием инвесторов. В отрасли воцарился хаос, появились мошеннические схемы. Федеральный закон от 30 декабря 2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» был призван исправить ситуацию. Обязательной стала регистрация в Росреестре объектов долевого строительства (исключающая двойные продажи). Наряду с таким полезным нововведением появилось и сомнительное требование к застройщику: «имеет опыт (не менее трёх лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности». Этот пункт закона закрыл двери перед новыми участниками рынка, начать дело «с нуля» стало попросту невозможным. Отрасль оказалась в руках крупных игроков.
Специалист по коммерческой и элитной недвижимости МИЭЛЬ Владимир Купряков на вопрос, какой застройщик лучше, крупный или мелкий, ответил так: «Хорош тот, кто выполняет принятые на себя обязательства, не нарушает сроков, использует финансирование по назначению. Большая это компания или маленькая, не так уж важно. В конце концов, часто гиганты отрасли являются в конкретных проектах лишь номинальными участниками, непосредственным же исполнителем выступает юрлицо, созданное для реализации отдельного, порой единичного проекта».
Полностью злоупотреблений со стороны застройщика закон не исключает до сих пор. В первую очередь это связано с обесцениванием средств на эскроу-счетах и неутверждённой законом формой договора долевого участия.
По мнению члена Комитета по строительству Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексея Жерихова Федеральный закон от 30 декабря 2004 214-ФЗ фактически лишил возможности физических лиц осуществлять прямые инвестиции застройщикам, поскольку нормами закона предусмотрено направление денежных средств строго на эскроу-счета банков, на которых они находятся до момента сдачи объектов инвестирования в эксплуатацию.
Добросовестные застройщики, вместо того чтобы использовать прямые инвестиции, вынуждены обращаться в банки. Зачастую стоимость услуг финансовых организаций настолько высока, что теряется экономический смысл проекта. Строители индивидуальных домов оплачивают долю, причитающуюся банкам и застройщикам. Частная инициатива полностью подавляется. То хорошее, что дал людям 39-ФЗ «Об инвестициях», оказалось перечеркнуто 214-м федеральным законом и другими, его развивающими и дополняющими. Частные инвесторы говорят: «Хватит чрезмерной заботы. Пускай будут риски. И возможности тоже».
